Reforma Tributária & Mercado Imobiliário
O fisco começou a ensinar a sua nota a apurar o IBS, e a NFS-e entrou na linha de testes. Nesta edição: o que isso muda na prática, o que de fato mudou dentro da sua NFS-e com a NT 009, a data marcada para o fim da EFD-Contribuições e um ponto sensível para quem opera com holding e SPEs.
Onde estamos na transição
A apuração assistida do IBS começou a testar a NFS-e, e isso muda o jogo para quem emite nota de serviço
A segunda etapa do projeto piloto do Sistema de Apuração Assistida do IBS, instituído pela Portaria CGIBS nº 013/2026, passou a incluir as Notas Fiscais de Serviço eletrônicas (NFS-e). Até agora, os testes se concentravam na NF-e modelo 55. A lista atualizada de empresas participantes foi divulgada em 9 de junho, começando por desenvolvedoras de software e provedoras de sistemas de emissão.
O sistema está sendo construído pela Receita Estadual do Rio Grande do Sul em parceria com a Procergs, e tem uma função bem concreta: calcular automaticamente os créditos e os valores de IBS devidos a partir dos documentos fiscais. Quando estiver pleno, a projeção é processar cerca de 70 bilhões de transações por ano em todo o país.
Fontes: Portal da Reforma Tributária (SEFAZ-BA), SEFAZ-RS, Fenacon · 9/jun/2026
⚡ O que isso muda na prática para incorporadoras, imobiliárias e administradoras
A NFS-e é o documento que sustenta administração, intermediação e locação no setor. O que está acontecendo, em uma frase: a máquina que vai calcular o seu IBS sozinha está aprendendo a ler a sua NFS-e. Toda inconsistência de cadastro ou de parametrização que hoje passa despercebida vai aparecer na apuração, porque o cálculo deixa de ser manual e passa a ser reconstruído pelo próprio sistema.
É a mesma lógica de apuração centralizada que comentamos na Edição 01, quando falamos do Módulo de Apuração Nacional do ISS, agora chegando aos serviços em escala nacional. Ação para agora: peça ao seu provedor de NFS-e a confirmação de que os sistemas já estão aderentes ao layout de IBS/CBS e revise a parametrização dos seus códigos de serviço. É exatamente essa operação de nota que vamos destrinchar no workshop do dia 2 de julho.
O que mudou de verdade dentro da sua NFS-e: imóveis e redutores
Na edição especial, mapeamos a NT SE/CGNFS-e nº 009 por inteiro. Agora vamos abrir um ponto que toca diretamente o dia a dia da incorporadora e da administradora. A nota técnica reestruturou os grupos de operações com bens imóveis, criando tratamento próprio para locacao, cessão onerosa e arrendamento dentro do padrão nacional.
Em paralelo, ela unificou dois grupos antigos, o de deduções e reduções e o de reembolsos e repasses, em um único grupo chamado vAjusteBC, que passa a centralizar todos os ajustes de base de cálculo de ISSQN, IBS e CBS. E criou as Notas de Ajuste de IBS/CBS, através do grupo gIBSCBSAjuste, para formalizar ajustes de crédito e de débito pela própria NFS-e.
Por que isso importa para você: é dentro do vAjusteBC que o redutor de 70% da locação e os demais ajustes de base passam a viver, de forma estruturada, na sua nota. E a Nota de Ajuste deixa de ser improviso quando você precisa corrigir um valor, por exemplo em um distrato ou cancelamento, situação muito comum no ciclo de incorporação. Traduzindo: o redutor agora tem campo próprio, e errar de lugar significa errar a base. Na próxima semana, seguimos a série com outro ponto da nota.
Fonte oficial: Portal da NFS-e (gov.br/nfse), NT SE/CGNFS-e nº 009 v.1.0
A EFD-Contribuições tem data para acabar, e os seus créditos dependem disso
A Receita Federal, através da Nota Técnica nº 011/2026 no âmbito do Sped, confirmou o cronograma: a partir de janeiro de 2027, a EFD-Contribuições deixa de ser usada para registrar novos fatos geradores de PIS e Cofins, quando a CBS passa a ser exigida em alíquota plena. A obrigação não some de imediato: ela permanece disponível por, no mínimo, cinco anos, para consulta, retificação e gestão dos créditos acumulados até 31 de dezembro de 2026.
Fontes: Receita Federal / Sped (NT nº 011/2026), LC 214/2025, arts. 378 a 382
⚡ O que isso muda na prática para construtoras e incorporadoras
O fechamento de 2026 deixa de ser rotina e vira evento crítico. Crédito de PIS/Cofins que não estiver impecavelmente escriturado na EFD-Contribuições até 31 de dezembro de 2026 corre o risco de não se converter em crédito aproveitável de CBS na virada. Para quem carrega estoque de material e insumos de obra, isso não é detalhe contábil, é caixa.
Repare na conexão com a primeira notícia: a apuração da CBS migra para o modelo assistido, o mesmo que está sendo testado agora. Ação para agora: trate o encerramento de 2026 como um projeto, com revisão de saldos credores e dos lançamentos finais, e não como mais um fechamento de rotina.
Holding centralizadora e SPEs: a conta intercompany que a Reforma reabre
O setor conhece bem o desenho: uma holding centraliza administração, equipe e serviços, e cada empreendimento vive em uma SPE própria, muitas vezes sob patrimônio de afetação. Esse arranjo, eficiente sob a lógica atual, merece uma releitura cuidadosa diante do IBS e da CBS.
O motivo é estrutural. Holding e SPE são contribuintes distintos. Logo, as cobranças entre elas, taxa de administração, rateio de custos, uso de marca, são operações entre partes relacionadas e passam a ser tributadas pelo valor de mercado (art. 5º, IV, e art. 12, § 4º, da LC 214/2025, com o conceito de partes relacionadas no próprio art. 5º). A não incidência do art. 6º, II, vale apenas para a transferência entre estabelecimentos do mesmo contribuinte, e não alcança operações entre pessoas jurídicas diferentes do mesmo grupo.
Até aqui, nada alarmante: no regime regular, a SPE se credita do que a holding destacar, e a não cumulatividade neutraliza o efeito. O ponto sensível aparece quando a SPE está em RET. Como o RET na transição recolhe IBS/CBS à alíquota fixa de 2,08%, sem direito a créditos, o imposto cobrado pela holding na taxa de administração não é recuperado pela SPE. Ele vira custo cravado, e a cumulatividade reaparece dentro do próprio grupo, justamente na estrutura pensada para ganhar eficiência.
A conclusão não é abandonar a centralização, é medir. Vale simular, empreendimento a empreendimento, o custo tributário de cada fluxo intercompany sob o novo modelo, e avaliar se o desenho atual ainda é o mais eficiente quando a SPE não credita.
O tratamento dos mútuos entre partes relacionadas, comuns no aporte da holding às SPEs, ainda é controverso. Há leitura no sentido de incidência mesmo sem juros, com base arbitrada a valor de mercado, mas o tema está longe de pacificado. Acompanhe e não tome decisão estrutural sem análise específica.
CNPJ Alfanumérico
A homologação do novo formato começa em 15 de junho, com vigência prevista para julho de 2026, e já está refletida na NT 009. Reflexo direto para os cadastros e também para a pessoa física investidora que se inscreve no CNPJ como contribuinte. Vale validar desde já os sistemas de faturamento e escrituração.
1º de agosto de 2026
O marco se aproxima: é quando os campos de IBS e CBS passam a ser obrigatórios em produção nos documentos fiscais. O que hoje é teste vira rotina. Use as semanas de junho e julho para fechar a adequação de sistemas e processos.
Números para lembrar
sem créditos
locação 2027/2028
na locação
na venda de imóveis
isolada
todo residencial novo
novos fatos geradores
de transição do RET
A Reforma Caiu na Sua Nota
Um workshop operacional de NFS-e para o mercado imobiliário. Da teoria à emissão, com foco no que muda na sua nota a partir do IBS e da CBS.
Ingressos pelo Sympla. Participantes do grupo Pílulas têm desconto.
