Reforma Tributária &
Mercado Imobiliário
A semana fechou com o Comitê Gestor do IBS formalizando o canal de sugestões aos regulamentos, prazo até 31 de maio, e reforçando que essa consulta não desloca a obrigatoriedade de 1º de agosto. Para esta edição, três frentes ganham destaque, todas convergem para o público que sente a virada em primeiro lugar: a pessoa física locadora, a holding de administração de bens próprios e a imobiliária. Para cada um deles, há treze dias úteis para articular contribuição setorial e setenta e cinco dias para chegar em 1º de agosto com a operação fiscal já configurada.
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Na quarta-feira (13/05), o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (CGIBS) formalizou, pelo Portal de Serviços, o canal para que entidades nacionais representativas dos contribuintes encaminhem sugestões de aprimoramento ao Regulamento do IBS. O prazo segue 31 de maio. O CGIBS aproveitou o ato para destacar, em comunicado divulgado pela CBIC, que o processo de recebimento de sugestões não altera, por si só, o prazo para início da exigência dos documentos fiscais, previsto para 1º de agosto de 2026, contado a partir da publicação dos regulamentos.
A leitura combinada com a 1ª fase da capacitação Receita Federal/Conselho Federal de Contabilidade, realizada em 12 de maio (74 mil profissionais conectados ao vivo, 29.350 contadores), o canal aberto pela Receita Federal em 4 de maio para a CBS e a movimentação de Sescon-SP, FENACON e CACB para consolidar contribuições, mostra que o segundo semestre traz a próxima versão consolidada dos regulamentos, agora alinhada às demandas técnicas do setor produtivo. Para a sua incorporadora, há treze dias úteis para participar.
Esse é o momento de articulação setorial. Se a sua empresa é associada a Abrainc, Secovi, IBRADIM, CBIC ou ABRAII, pergunte se a entidade está estruturando posição técnica para envio até 31/05, e mande as suas dúvidas concretas para serem incluídas. Os pontos mais sensíveis para o setor que dependem de regulamentação posterior, operacionalização do redutor de ajuste nas obras em andamento, regras de split payment em pagamentos parcelados de unidades, e tratamento dos contratos de permuta com torna diferida, devem ser discutidos coletivamente agora. Ação imediata: contate sua entidade representativa nos próximos dois dias úteis e mapeie até três dúvidas dos seus empreendimentos para entrar na contribuição setorial.
A LC 214/2025 e o Decreto 12.955/2026 detalham o passo a passo das holdings patrimoniais e das empresas com atividade múltipla que mantêm imóveis em locação. Em 2026, nada muda no valor pago: PIS e Cofins seguem incidindo a 3,65% sobre a receita no lucro presumido. O que vira de chave é a obrigação acessória, a partir de 1º de agosto toda PJ locadora, mesmo a holding cujo único objeto é alugar bens próprios, deverá emitir Nota Fiscal de Serviços eletrônica para cada operação, com destaque da CBS na alíquota de teste de 0,9% e do IBS em 0,1%.
Em 1º de janeiro de 2027, PIS e Cofins se extinguem e a CBS passa a ser cobrada com alíquota cheia estimada em 9,24% (considerando a projeção de IBS+CBS combinada em 28%). Para a locação de imóvel, vale a redução de 70% prevista no regime específico, o que conduz a uma alíquota efetiva de CBS de 2,77% sobre a receita em 2027 e 2028. Em receita mensal de R$ 100.000,00, a carga federal cai de R$ 3.650,00 para R$ 2.772,00, antes do redutor social residencial (até R$ 600,00 por unidade). A tendência, portanto, é de redução real da carga sobre a locação por PJ no biênio 2027-2028, mesmo antes da entrada gradual do IBS.
Há duas providências que não podem esperar a virada de agosto. Primeiro, revisar o cadastro dos imóveis e a habilitação da PJ no novo ambiente da CBS, especialmente para identificar contratos comerciais em que o locatário é contribuinte do regime regular e poderá creditar a CBS destacada. Segundo, parametrizar o sistema de emissão de NFS-e para iniciar o destaque do CBS já no dia 1º de agosto. Ação imediata: agende com seu especialista uma revisão dos contratos vigentes da holding e identifique quais terão crédito ao locatário a partir de 2027.
Os arts. 251 a 253 da LC 214/2025, combinados com o Decreto 12.955/2026, esmiúçam as regras para a pessoa física que aluga imóveis. Até 31/07 nada muda, vale o regime do IRPF puro, com carnê-leão ou ajuste anual. A partir de 1º de agosto, a pessoa física é equiparada a contribuinte da CBS se, no ano anterior (2025), tiver auferido receita de locação superior a R$ 240.000,00 e for proprietária ou possuidora de mais de três imóveis distintos destinados à locação; ou se, no próprio ano corrente (2026), auferir receita superior a R$ 288.000,00, independentemente do número de imóveis.
Atingido o piso, a pessoa física precisa fazer duas coisas antes da primeira locação tributada. Primeiro, inscrever-se em CNPJ, em procedimento eletrônico simplificado disciplinado pelo Decreto 12.955/2026, vinculado ao CPF, sem necessidade de contrato social. Segundo, passar a emitir NFS-e a cada recebimento, com destaque do tributo. Em 2026, a apuração financeira é simbólica (1% na fase de testes), mas a obrigação acessória é plena. Em 2027, com a CBS cheia estimada em 9,24% (considerando a projeção de IBS+CBS combinada em 28%) e redução de 70% para imóvel residencial, a carga efetiva é de 2,77% sobre a receita, abatida ainda do redutor social de R$ 600,00 mensais por unidade residencial qualificada.
Para o corretor, há um cliente novo dentro do mesmo cliente de sempre, o investidor com carteira de aluguéis perto dos pisos precisa de orientação técnica nos próximos sessenta dias. Para o investidor, o segundo trimestre é momento de levantar a receita de 2025, contar os imóveis e projetar 2026 mês a mês, atingido o piso pelo critério dos R$ 288 mil em 2026, a obrigação começa no primeiro dia do mês subsequente. A reorganização patrimonial (holding ou estruturação societária) deixa de ser hipótese teórica e vira tema de cálculo. Ação imediata: aos investidores próximos dos pisos, antecipe a inscrição em CNPJ e estruture o fluxo de emissão de NFS-e ainda no segundo trimestre.
O cenário macroeconômico do setor amargou ajustes negativos na semana. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reduziu a projeção de crescimento do PIB da construção em 2026 de 2% para 1,2%, refletindo encarecimento dos insumos, manutenção dos juros em patamar elevado e maior incerteza no cenário internacional. O índice de preço médio dos materiais de construção alcançou 68,4 pontos no primeiro trimestre, maior nível desde o segundo trimestre de 2022, pressionado pelos reajustes de combustíveis e derivados de petróleo.
O INCC, calculado pela FGV, confirmou a tendência ao acelerar de 0,36% em março para 1,04% em abril, levando o indicador a acumular alta de 6,28% nos últimos doze meses. Em contraste, a pesquisa Secovi-SP de março mostrou ritmo aquecido na capital paulista, 10.857 unidades vendidas (alta de 5,3% sobre fevereiro), 14.699 unidades lançadas e VGV de R$ 5,3 bilhões, com Minha Casa Minha Vida concentrando 56% dos lançamentos e 64% das vendas. A diferença entre o quadro nacional (custo) e o paulista (demanda) sintetiza o desafio do ano.
Os dados conversam, demanda firme com pressão de custo e expectativa de crescimento menor. A partir de 2027, que está quase aí, todos esses fatores se somam à Reforma Tributária, que afetará a precificação das compras de insumos, dos materiais e dos serviços aplicados na obra. É hora do seu time de suprimentos e da engenharia trabalharem muito bem essas projeções, com o apoio de consultoria especializada, ou prepare-se para ver sua margem ser consumida pelo custo. Ação imediata: atualize as cláusulas de reajuste paramétrico em INCC nos contratos novos e revise o orçamento dos empreendimentos com entrega prevista para o segundo semestre.
O Decreto 12.955/2026 confirmou o calendário do chamado Simples híbrido, criado pela Reforma para que optantes do Simples Nacional apurem IBS e CBS de forma separada da guia DAS. A opção será aberta entre 1º e 30 de setembro de 2026, com efeitos a partir de janeiro de 2027, e a empresa que se arrepender tem até 30 de novembro para desistir sem prejuízo. Para construtoras, prestadores ligados a obra e imobiliárias no Simples, a opção é estratégica, muda o aproveitamento de crédito pelos adquirentes e o próprio preço da operação. Vale simular os dois cenários no segundo semestre, antes do dia 1º.
A Nota Técnica EFD-Reinf 02/2026, divulgada pela Receita Federal, promove ajustes pontuais nos leiautes da versão 2.1.2. A mudança central é a inclusão do tipo de isenção 12 no campo {tpIsencao} do evento R-4010, destinado a identificar lucros e dividendos distribuídos sob amparo do § 3º do art. 6º-A da Lei 15.270/2025. O código novo passa a ser obrigatório a partir da competência 01/2026, retroativo, exigindo retificação dos lançamentos já feitos no início do ano.
Não se trata de obrigação inédita, e sim de um espaço técnico próprio para distinguir, dentro da distribuição de lucros, a parcela isenta da parcela tributável. Para o público da L Ribeiro, o ponto sensível está nas holdings patrimoniais que distribuem lucros aos sócios pessoas físicas. A partir de 05/2026, fica também excluído o tipo 5 da natureza 10001 (rendimento de trabalho), reorganizando o tratamento de pagamentos a sócios de ME e EPP fora do vínculo empregatício.
O recado é para o departamento fiscal e para os escritórios de contabilidade que atendem holdings e construtoras. Revise os parâmetros do sistema de folha e do gerador da EFD-Reinf para que, a partir da competência 01/2026, a parcela isenta dos lucros distribuídos seja apontada com o tipo 12, e a parcela tributável seja lançada no rendimento bruto sujeito à retenção. Lançamentos já enviados no início de 2026 que tenham tratado os lucros isentos como tipo genérico (99) devem ser retificados. Ação imediata: peça ao seu contador (ou ao escritório que cuida da sua holding) um diagnóstico dos R-4010 enviados em janeiro e fevereiro de 2026 e, se necessário, providencie a retificação ainda em maio.
NÚMEROS PARA LEMBRAR DA SEMANA
JANELA DE SUGESTÕES (31/MAI)
DE NFS-e (01/AGO)
PARA O PIB DO SETOR EM 2026
CBS / LOCAÇÃO EM 2027
PARA LOCADOR PF VIRAR CONTRIBUINTE
MAIOR ALTA DESDE 2022
Sua holding, seu empreendimento
e o calendário de 1º de agosto
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