REFORMA TRIBUTÁRIA &
MERCADO IMOBILIÁRIO

O regulamento é onde incorporadoras, construtoras e investidores descobrem como operar de verdade a partir de 2027. Para operações com bens imóveis, os principais artigos a consultar no Decreto 12.955/2026 são: Art. 369 (composição do redutor de ajuste, deduzindo da base o custo de aquisição do imóvel, ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas); Art. 375 (regras de constituição e transferência do redutor de ajuste entre contribuintes); Art. 376 (operacionalização do redutor social, R$ 100 mil por unidade residencial nova, R$ 30 mil por lote, R$ 600/mês para locação residencial, regulamentando os arts. 259 e 260 da LC 214); Art. 461 (regime de transição para incorporações com patrimônio de afetação, alíquota de 2,08%, com vedação expressa do uso dos redutores de ajuste e social); Art. 19, §§7º a 10 (tratamento dos FIIs); e Art. 11, §6º (distratos e cancelamentos). Os critérios de enquadramento de pessoa física como contribuinte seguem o art. 252 da LC 214/2025. Ação imediata: sua assessoria tributária deve acessar os textos e mapear os impactos para cada empreendimento.

Este é o momento de as incorporadoras e suas entidades (Abrainc, Secovi, IBRADIM, CBIC) levarem ao governo pontos que, na leitura técnica do regulamento, possam gerar dúvida ou dificuldade operacional para operações com bens imóveis. Se a sua empresa identificar algum ponto que precisa de esclarecimento, especialmente em relação a redutor de ajuste, CIB, split payment imobiliário, NF-ABI ou enquadramento de PF como contribuinte, comunique à sua entidade de classe até 31/05 para encaminhamento via Receita Atende.

São três meses (maio, junho e julho) para garantir que os sistemas estejam configurados. Na prática: (i) verifique com seu fornecedor de ERP se os campos de IBS e CBS estão sendo preenchidos nas NF-e e NFS-e emitidas; (ii) confira a classificação fiscal dos seus produtos e serviços (NCM/SH e NBS), pois o regulamento exige consistência, e a apuração será "assistida" pela Receita, calculando o tributo a partir dos documentos emitidos; (iii) monte cronograma semanal, não mensal, julho passa rápido. Não se trata de pagar imposto novo em agosto (a cobrança efetiva é em 2027), mas de ter os documentos corretos para evitar inconsistências nos dados da Receita.

Incorporadoras não emitem NF-e de venda de imóveis em 2026, tampouco há incidência de IBS ou CBS sobre essas operações neste ano. Porém, o Ajuste SINIEF 49/2025 impacta indiretamente: se a sua incorporadora faz pagamentos antecipados a fornecedores (adiantamento para aquisição de materiais de construção, por exemplo), esse fornecedor precisará emitir uma nota de débito conforme as novas regras a partir de agosto. Da mesma forma, situações como devoluções parciais de mercadorias ao fornecedor ou perdas de estoque em canteiro terão procedimentos específicos de documentação fiscal pelo fornecedor, incluindo emissão de nota de débito, que afetam diretamente os registros fiscais recebidos pela incorporadora. Verifique com seus principais fornecedores se eles estão cientes dessas mudanças e como isso impactará os documentos fiscais emitidos contra a sua empresa.

A NF-ABI é uma mudança de paradigma: hoje, a venda de imóvel não exige nota fiscal em muitos casos. A partir da vigência da NF-ABI, toda alienação de imóvel por contribuinte do regime regular precisará ser documentada por esse novo documento fiscal eletrônico. Isso significa que incorporadoras, loteadoras, SPEs e patrimoniais precisarão de sistemas preparados para emitir a NF-ABI. Embora a data de obrigatoriedade ainda não tenha sido fixada, o leiaute v2.00 já está publicado, o que sinaliza que a implementação está próxima. Comece a cobrar do seu fornecedor de ERP a preparação para a NF-ABI modelo 77.

A partir de 2027, toda empresa optante pelo regime regular de IBS/CBS, seja no lucro real, no lucro presumido ou até no simples híbrido, vai precisar de créditos integrais dos seus fornecedores. Se você é corretor ou imobiliária no Simples convencional, seu cliente não consegue se apropriar do crédito integral de IBS/CBS sobre a comissão que paga a você (o valor recolhido via DAS gera algum crédito, mas não o integral). Com o regime híbrido, você destaca IBS e CBS pela alíquota cheia, gerando crédito integral para o cliente, sem sair do Simples para os demais tributos. A decisão é estratégica e depende de onde você está na cadeia: se atende consumidor final (B2C), o Simples convencional pode continuar vantajoso; se atende incorporadoras e construtoras (B2B), o híbrido pode ser competitivamente necessário. Opção entre 1º e 30 de setembro de 2026. Cancelável até 30/11, depois, definitiva. Faça simulações com um especialista.

Esta é possivelmente a decisão mais importante que incorporadoras terão que tomar antes de 2027. No regime de transição (2,08% para patrimônio de afetação), você mantém uma lógica similar ao RET atual, mas abre mão dos redutores sociais e da apropriação de créditos sobre insumos, e o adquirente no regime regular também não se credita. No regime regular, você tem direito ao redutor social (R$ 100 mil por unidade nova), redutor de ajuste e créditos integrais sobre materiais e serviços. O regime regular é o default, a transição é opção. Para incorporadoras MCMV, os números tendem a favorecer o regime regular: num imóvel de R$ 180 mil, o redutor social abate 55% da base, somado ao redutor de ajuste e créditos. Para alto padrão, depende do volume de insumos e da estrutura de custos. Recomendação: simule os dois cenários por empreendimento, com apoio de especialista.