A Reforma Caiu na Sua Nota
A Nota Técnica 009 da NFS-e nacional, publicada em 4 de junho, reescreveu o esqueleto da nota fiscal de serviço. Para o setor imobiliário a mudança é estrutural: a locação ganhou estrutura própria, a corretagem foi detalhada e a nota de débito e crédito virou peça central da apuração. Emitir errado agora pode gerar multa para quem emite e derrubar o crédito de quem recebe. Nesta especial, destrinchamos o que muda para cada público. E, no fim, um convite.
Publicada pela Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e (NT SE/CGNFS-e nº 009, versão 1.0, de 4 de junho de 2026), a nota atualiza o leiaute nacional da NFS-e e consolida os novos grupos de IBS e CBS, distribuídos nos anexos VI (versão 1.04.00) e VII, este último a tabela de códigos de operação do campo cIndOp, baseada no art. 11 da LC 214/2025.
Um ponto de transparência, porque aqui não se inventa data: o cronograma de implantação ainda será publicado no portal da NFS-e nas próximas semanas. Ou seja, a estrutura já está definida, mas os prazos de obrigatoriedade ainda não. O momento de entender e se preparar, porém, é agora.
A nota de locação ganhou estrutura própria, e a base de cálculo ficou mais clara
A NT 009 criou o grupo gLocacao, exclusivo para locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, e o grupo gUnidImob, que permite informar até 99 unidades imobiliárias em uma única NFS-e quando há os mesmos atores, o mesmo município e o mesmo percentual de copropriedade, com inscrição imobiliária fiscal e código CIB por unidade.
O valor do serviço passa a ser calculado como percentual de copropriedade multiplicado pelo valor total da operação, sendo este o valor do aluguel ou equivalente, conforme o art. 255 da LC 214/2025.
Finalmente dá para destacar na própria nota as parcelas que não entram na base do IBS e da CBS. O grupo de ajuste da locação traz tipos específicos: tributos inclusos no aluguel, como IPTU e contribuição de melhoria, emolumento, condomínio e o Redutor Social. Para quem administra locação, isso significa estruturar a emissão por unidade e por contrato, com o CIB sempre à mão.
A NFS-e passa a ter três finalidades, e o ajuste virou peça da apuração
O campo finNFSe agora indica três finalidades: regular, de crédito e de débito. Foram criados os campos tpNFSeDebito e tpNFSeCredito e o grupo gIBSCBSAjuste, com os valores de IBS e CBS a ajustar.
Os tipos de débito incluem transferência de créditos para cooperativas, anulação de crédito por saídas imunes ou isentas, débitos de notas não processadas na apuração, multa e juros, transferência de crédito na sucessão e pagamento antecipado. Os de crédito são multa e juros e transferência na sucessão.
A apuração passa a ser montada pelo Fisco a partir dos documentos. Se a operação mudou e não existe a nota de ajuste correspondente, a alteração simplesmente não entra na conta. Atenção: a própria nota técnica sinaliza que algumas regras de ajuste ainda estão em evolução, então vale acompanhar as próximas versões antes de fechar parametrizações no sistema.
O repasse de comissão a outros corretores ganhou tipo próprio de dedução
A NT unificou os antigos grupos de dedução e de reembolso, repasse e ressarcimento em um único grupo de ajuste de base de cálculo. Entre os tipos previstos, entrou o código de repasse de remuneração por intermediação de imóveis aos demais corretores envolvidos na operação.
A imobiliária ou o corretor que reparte comissão com outros profissionais passa a ter um tipo específico para tirar esse repasse da base do IBS e da CBS, desde que o documento esteja devidamente referenciado. Organizar a referência desses documentos é exatamente o que garante a dedução, e o que evita que você pague tributo sobre um valor que apenas passou pela sua conta.
Subempreitada de mão de obra e enquadramento da atividade ficaram explícitos
No grupo de ajuste de base, a subempreitada de mão de obra ganhou tipo próprio. E, para o Simples Nacional, foram previstos códigos de atividade específicos da construção civil, ligados aos subitens 7.02 e 7.05 da lista anexa à LC 116/2003, nos Anexos III e IV.
A construtora precisa marcar corretamente o tipo de ajuste da subempreitada e, se for optante pelo Simples, indicar o código de atividade certo. Erro de enquadramento aqui distorce a base e contamina o crédito de toda a cadeia, do fornecedor ao cliente final.
O Simples híbrido apareceu dentro da própria nota
A NT criou o campo regApIBSCBSSN, que indica o regime de apuração de IBS e CBS do optante: ambos apurados pelo Simples, CBS pelo Simples e IBS pelo regime regular, ou ambos pelo regime regular. Também entraram a opção Optante Pendente, o campo de enquadramento da atividade no Simples, o campo de receita bruta do regime e um grupo com alíquotas e valores de IBS e CBS do Simples. Alguns campos antes obrigatórios passaram a ser opcionais para acomodar esse destaque.
É o Simples híbrido materializado na nota. A opção de destacar IBS e CBS pela alíquota cheia, gerando crédito integral ao cliente, ou de manter tudo dentro do Simples passa a ser informada na própria emissão. Vale lembrar que, para optantes do Simples e MEI, a exigência plena dos campos de IBS e CBS está prevista para 2027.
CNPJ alfanumérico, vínculo de pagamento e outros ajustes
CNPJ alfanumérico: todos os campos de CNPJ passaram de numérico para caractere, preparando a NFS-e para o novo formato a partir de julho de 2026.
Vínculo de pagamento: o novo grupo gPgtoVinc permite vincular até 99 transações de pagamento a uma mesma nota, com meios como Pix, boleto, TED e TEF. É a base sobre a qual o split payment vai operar.
Uso e consumo pessoal: voltou o campo indFinal, para indicar operações de uso ou consumo pessoal, na forma do art. 57 da LC 214/2025, o que afeta o crédito do adquirente.
Bens móveis: o grupo de locação de bens móveis foi renomeado e agora aceita até mil registros por nota.
Tudo o que esta edição mostrou, na prática e ao vivo. Um treinamento mão na massa para emitir corretamente a nota de locação, corretagem, intermediação e construção, sem multa e sem perder crédito. O mesmo treinamento já aplicado para associados da Abrainc em São Paulo e em outras regiões chega agora a Curitiba.
Sócia do L Ribeiro Advogados, especialista em implementação da Reforma Tributária para o setor imobiliário. Palestrante e congressista, conduziu este treinamento para associados da Abrainc em São Paulo e em outras regiões, e agora o traz para Curitiba.
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O L Ribeiro Advogados atua na implementação da Reforma Tributária para incorporadoras, construtoras, imobiliárias, locadores e corretores do setor imobiliário.
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