REFORMA TRIBUTÁRIA &
MERCADO IMOBILIÁRIO

O regulamento é onde o setor imobiliário descobre como vai operar de verdade a partir de 2027. A LC 214/2025 criou as regras gerais, mas deixou diversos pontos em aberto que dependiam de regulamentação. Agora, finalmente, teremos respostas para questões que travam decisões de incorporadoras hoje: como se calcula o valor de referência para determinar a base de cálculo? (o regulamento detalha que serão consideradas operações dos últimos 3 meses em condições equivalentes); como funciona o distrato para fins de IBS/CBS? (a LC 227 já previu que se aplica a regra de cancelamento, mas o regulamento detalha o procedimento); o redutor social de R$ 100 mil se aplica a toda unidade residencial nova, não apenas a MCMV, mas como se operacionaliza na escrituração? Essas e dezenas de outras respostas devem estar no texto. Ação imediata: assim que publicado, sua assessoria tributária deve ler e mapear os impactos para o seu empreendimento específico.

O novo teto de R$ 600 mil na faixa 4 abre um mercado que antes era terra de ninguém: imóveis caros demais para MCMV e baratos demais para o alto padrão. Incorporadoras que atuam nessa faixa de preço agora podem oferecer condições MCMV (taxas de juros subsidiadas, uso de FGTS) a um público que antes dependia de financiamento bancário convencional com juros bem mais altos. Atenção ao cruzamento com a Reforma Tributária: as regras de transição do IBS/CBS se aplicam às vendas efetivadas a partir de 01/01/2027, ou seja, a carga tributária incidente sobre essas vendas será diferente da atual. Avalie se seus contratos preveem cláusula de repasse de diferença tributária para vendas que se concretizem já sob o novo regime.

Agora, o ponto mais relevante para quem trabalha exclusivamente com produto MCMV: o redutor social de R$ 100 mil por unidade residencial nova pode representar um ganho tributário muito significativo. Faça a conta: num imóvel de R$ 180 mil, os R$ 100 mil de redução na base de cálculo representam um abatimento de 55% da base tributável. Num imóvel de R$ 250 mil, são 40%. Num de R$ 300 mil, 33%.

E isso sem contar com o redutor de ajuste, que também reduz a base de cálculo (deduzindo o valor do terreno, ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas pagas na aquisição), e ainda com a possibilidade de apropriação de créditos de IBS e CBS sobre insumos, materiais de construção e serviços utilizados na obra. Somando redutor social + redutor de ajuste + créditos, o regime regular pode se mostrar consideravelmente mais vantajoso do que a opção pelo regime de transição (RET de 1%) para incorporadoras que atuam com produto popular. Lembre-se: o regime regular é o aplicável automaticamente, o regime de transição é que é a opção. Simule os dois cenários com os números reais dos seus empreendimentos antes de optar.

Se sua incorporadora usa um escritório de contabilidade ou software de terceiros para emitir NF-e, esse prestador pode vir a atuar como PAA. Isso pode simplificar a operação, mas exige atenção: pergunte ao seu prestador se ele está se preparando para o credenciamento como PAA, e verifique se o ERP que vocês usam suporta a série 970-979. Para quem emite NF-e internamente, a mudança não é obrigatória, mas pode se tornar uma opção interessante conforme a complexidade aumente com o IBS/CBS. Datas para a agenda: testes em 08/06, produção em 03/08.

Se sua imobiliária administra imóveis ou presta serviços de intermediação em mais de um município, essa é uma boa notícia a médio prazo: o MAN pode eliminar a necessidade de apurar ISS cidade por cidade. A adesão municipal é voluntária por enquanto, então o efeito prático depende de os seus municípios aderirem. Mas o mais importante é entender o que o MAN representa: ele é o protótipo da lógica de apuração que será usada no IBS a partir de 2027. Quanto antes sua equipe fiscal se familiarizar com essa lógica de apuração centralizada, mais tranquila será a transição.

Se você é corretor ou imobiliária no Simples e seus clientes são incorporadoras ou construtoras, preste atenção: a partir de 2027, toda empresa optante pelo regime regular de IBS/CBS, seja no lucro real, no lucro presumido ou até no simples híbrido, vai precisar de créditos integrais dos seus fornecedores. No regime normal do Simples, seu cliente não consegue se apropriar do crédito integral de IBS/CBS sobre a comissão de corretagem ou taxa de administração que paga a você. Isso torna seu serviço comparativamente "mais caro" do que o de um concorrente que gera crédito integral. Com o regime híbrido, você pode optar por destacar IBS e CBS na nota pela alíquota cheia, gerando crédito integral para o seu cliente, sem sair do Simples para os demais tributos. A opção deve ser formalizada entre 1º e 30 de setembro de 2026. Pode ser cancelada até o último dia de novembro, após essa data, torna-se definitiva. A opção vale inicialmente para janeiro a junho de 2027. Faça simulações com um especialista antes de decidir.

Se você tem uma holding patrimonial no lucro presumido que recebe aluguéis ou vende imóveis, o momento de reavaliar o regime tributário é agora, não em 2027. Considere: sobre a receita de locação, incidirá IBS/CBS com redutor de 70%, resultando em alíquota efetiva de 8,4% (considerando a alíquota de referência de 28%), somado à tributação de dividendos (10% sobre o que exceder R$ 50 mil/mês pela reforma da renda). Compare com o custo do lucro real, onde a base de IRPJ/CSLL é menor se houver despesas relevantes, ou de uma estrutura via FII pulverizado, que pode ser isento de IBS/CBS sobre receita de locação (desde que atenda aos critérios de pulverização, como mínimo de 100 cotistas). Recomendação: faça uma simulação comparativa com os números reais da sua operação, com apoio de consultoria tributária especializada.

A valorização é real, mas a conta tributária muda a partir de 2027. No alto padrão, o redutor social de R$ 100 mil tem impacto proporcionalmente menor: num imóvel de R$ 5 milhões, representa apenas 2% da base, enquanto num MCMV de R$ 300 mil, representa 33%. Com o redutor de alíquota de 50% sobre a alíquota de referência de 28%, a alíquota efetiva de IBS/CBS sobre a venda será de 14%, incidindo sobre a base já deduzida dos redutores de ajuste e social. Incorporadoras de alto padrão devem simular cenários de precificação considerando a nova carga. Lembre-se: a incidência do IBS/CBS se aplica às vendas efetivadas a partir de 01/01/2027, o que torna o planejamento do momento de efetivação da venda um fator estratégico relevante.

O fato de não haver multa não significa que você pode ignorar os campos de IBS e CBS na NF-e e NFS-e. A Receita está consolidando todos os dados desde janeiro de 2026. Inconsistências ficarão registradas e poderão ser usadas para cruzamentos no futuro. Com o regulamento sendo publicado agora (previsão: 30/04), as obrigações passam a viger a partir do quarto mês, ou seja, 1º de agosto de 2026. Isso dá três meses (maio, junho e julho) para adaptar sistemas e processos. Ação imediata: peça ao seu time de TI ou ao seu fornecedor de ERP uma verificação dos campos de IBS e CBS nos documentos fiscais que estão sendo emitidos, e defina um cronograma de adequação até julho.