Reforma Tributária &
Mercado Imobiliário
A versão 1.40 da NT 2025.002 trouxe mais de 40 novas regras de validação, dois prazos distintos de produção e exige ação imediata do ERP. Para sua incorporadora, o tema da semana é prático: como ficam os adiantamentos pagos a fornecedores, como tratar a devolução de materiais a partir de setembro e, principalmente, como preparar suprimentos e engenharia para a nova lógica de preços com IBS, CBS e IPI zero. Fechamos com o comparativo de CBS entre RET transição e regime regular que todo empreendimento precisa simular.
📋 NOTÍCIAS DA SEMANA
O Portal Nacional da Nota Fiscal Eletrônica publicou em 20 de maio a versão 1.40 da Nota Técnica 2025.002, que adequa o leiaute da NF-e e da NFC-e para inclusão dos campos e regras de validação do IBS, da CBS e do Imposto Seletivo. Diferentemente das versões anteriores, esta não é uma atualização pontual: ela cria campos novos, altera mais de uma dezena de regras de validação já vigentes e inclui mais de quarenta novas.
As mudanças mais relevantes: (i) criação do campo cIndOp (B25d), que identifica o local da operação de fornecimento em situações como leilão judicial, licitação pelo poder público e constatação de irregularidade documental; (ii) novo grupo gALCZFMCBS para operações em Zona Franca de Manaus e Áreas de Livre Comércio com CBS zero; (iii) postergação da regra UB12-10 (obrigatoriedade do grupo IBS/CBS) para 03/08/2026 em produção e 01/07/2026 em homologação; (iv) eliminação do evento 211120 (destinação para consumo pessoal), em razão da revogação do §6º do art. 57 da LC 214/2025 pela LC 227/2026.
A janela operacional para adequação do ERP é de junho a início de agosto. Para incorporadoras, o ponto de atenção é que a obrigatoriedade do grupo IBS/CBS nas NF-e emitidas contra a sua empresa (materiais de construção, serviços de engenharia, consultorias) passa a valer em produção em 03/08/2026. A partir dessa data, NF-e recebidas sem os campos preenchidos poderão ser rejeitadas pelo sistema autorizador. Ação imediata: solicite ao seu fornecedor de ERP um cronograma de adequação à v1.40, com validação em homologação até 30/06 e produção até 01/08.
A versão 1.40 trouxe uma mudança estrutural no tratamento das devoluções que merece destaque isolado. A partir de 1º de setembro de 2026, toda NF-e de devolução (finNFe = 4) deverá realizar o referenciamento da nota original exclusivamente pelo grupo DFeReferenciado, com indicação da chave de acesso do documento original e do item correspondente. O campo refNFe, usado até então no cabeçalho da nota, fica proibido para devoluções.
Essa mudança está prevista na regra de validação VC02-14, e seu cronograma é diferente do restante da v1.40: enquanto as demais alterações entram em produção em 03/08/2026, a regra de devolução referenciada entra em 01/09/2026 (homologação em 01/07/2026). São dois prazos distintos dentro da mesma versão da NT, e quem não percebe a diferença terá NF-e de devolução rejeitada em setembro sem entender o motivo.
Na construção civil, devoluções de materiais são frequentes: lotes com defeito, quantidades excedentes, especificações divergentes. A partir de setembro, cada devolução precisará referenciar o item exato da nota original, e não apenas a chave de acesso genérica. Isso exige que o ERP mantenha o controle item a item das notas recebidas. Se o sistema do seu fornecedor de materiais não estiver adequado, a NF-e de devolução será rejeitada e o material ficará sem documento fiscal. Ação imediata: peça ao time de suprimentos que comunique os principais fornecedores de materiais sobre a nova regra de devolução e confirme se os ERPs deles já estão preparados para a VC02-14, com prazo de adequação até agosto.
Uma das dúvidas mais recorrentes entre incorporadoras e construtoras é: como fica o adiantamento pago a um fornecedor de materiais antes da entrega? A resposta está no art. 10, §4º, inciso II, da LC 214/2025, combinado com a NT 2025.002: quando há pagamento antecipado de mercadorias, o fornecedor que recebe o valor deve emitir uma NF-e de débito tipo 06 no momento de cada recebimento, com destaque do IBS e da CBS. Essa nota formaliza o tributo no momento do pagamento, não na entrega futura do bem.
Na NF-e de fornecimento final (quando ocorre a efetiva entrega do material), o fornecedor inclui o grupo gPagAntecipado (renomeado de BB para BC na v1.40), referenciando as notas de débito anteriores. O IBS e a CBS já destacados são automaticamente deduzidos do valor total devido, evitando bitributação. Exemplo concreto: a incorporadora paga R$ 80.000,00 de sinal ao fornecedor de esquadrias em março e mais R$ 120.000,00 em maio, antes da entrega. O fornecedor emite uma NF-e de débito tipo 06 em cada recebimento. Na entrega final, a NF-e de fornecimento referencia essas duas notas e o débito complementar de IBS/CBS incide apenas sobre o saldo remanescente do contrato. Para serviços, o princípio é o mesmo (art. 10, §4º), porém o documento utilizado é a NFS-e, cujas regras operacionais específicas de pagamento antecipado ainda estão em fase de regulamentação.
A incorporadora que paga adiantamentos a fornecedores de materiais receberá, para cada parcela antecipada, uma NF-e de débito tipo 06 do fornecedor. Em 2026, na fase de testes, é o momento ideal para que o time de suprimentos e o financeiro se familiarizem com esse novo fluxo, sem consequência financeira. O ponto de atenção é garantir que os fornecedores estejam preparados para emitir corretamente a nota de débito tipo 06 e, depois, referenciar todos os adiantamentos no grupo gPagAntecipado da NF-e final. Ação imediata: reúna o time de suprimentos e o financeiro para mapear contratos em andamento que envolvem adiantamentos de materiais e confirme com os fornecedores se os ERPs deles já estão preparados para emitir NF-e de débito tipo 06 e utilizar o grupo gPagAntecipado.
A reforma tributária traz uma mudança que vai além do preenchimento de campos na nota fiscal: ela altera a lógica de formação de preços de toda a cadeia da construção civil. A partir de 1º de janeiro de 2027, IBS e CBS passam a compor o preço de compra de materiais, insumos e serviços. Ao mesmo tempo, o IPI, que hoje incide sobre diversos itens industrializados usados na obra (esquadrias, tintas, cimento, louças, metais), será reduzido a zero a partir de 2027 para produtos sem equivalente fabricado na Zona Franca de Manaus. Isso significa que alguns insumos podem, sim, sofrer redução de preço, e o time de suprimentos precisa estar preparado para identificar essas oportunidades na negociação.
Há, porém, um alerta importante: se a obra permanecer no RET de transição (art. 485, LC 214/2025), a incorporadora não poderá se apropriar dos créditos de IBS e CBS sobre as aquisições. Nesse cenário, o cuidado precisa ser redobrado, porque o custo dos insumos pode aumentar com a nova tributação sem que a incorporadora tenha mecanismo de compensação. Ela estará pagando mais caro sem possibilidade de tomar crédito. Essa análise precisa ser feita empreendimento por empreendimento, considerando o regime tributário escolhido para cada um.
O cuidado em exigir notas fiscais corretas dos fornecedores ganha caráter permanente com a reforma. O documento fiscal deixa de ser apenas um registro de operação: ele passa a ser declaratório, informando em tempo real, na apuração assistida, quanto o fornecedor deve e quanto o adquirente tem de crédito. Uma nota mal preenchida não é mais um problema burocrático, é um problema financeiro direto. E a comunicação com o fornecedor sobre essas mudanças precisa ser a mais cordial e colaborativa possível: estamos todos no mesmo barco. A transição exige comunicação prévia e assertiva, de ajuda mútua, para que ambos os lados estejam preparados.
O time de suprimentos precisa se capacitar em três frentes simultâneas: (i) compreender a nova composição de preço com IBS e CBS embutidos e a oportunidade criada pela redução do IPI a zero em determinados insumos; (ii) mapear o regime tributário de cada fornecedor para avaliar se e quando há direito a crédito, considerando que obras no RET de transição não aproveitam créditos; (iii) iniciar imediatamente um diálogo colaborativo com os fornecedores sobre a adequação das notas fiscais, explicando que a NF correta é interesse de ambos, pois alimenta em tempo real a apuração assistida de cada parte. Ação imediata: monte um grupo de trabalho entre suprimentos, engenharia de custos e a assessoria tributária e agende, ainda em junho, reuniões de alinhamento com os principais fornecedores para apresentar as mudanças, ouvir suas dificuldades e construir juntos o cronograma de adequação.
A LC 214/2025 (art. 485) criou o regime especial de transição para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação: CBS de 2,08% sobre a receita mensal recebida, sem direito a créditos e sem os redutores de ajuste e social. A opção é válida para empreendimentos afetados até 31 de dezembro de 2028. No regime atual, o RET cobra 4% unificados (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) ou 1% no MCMV social. Com a reforma, PIS e Cofins saem e CBS entra.
No regime regular em 2027, considerando a projeção de CBS cheia em 9,24% (parcela federal da alíquota combinada de 28%), a venda de imóvel terá redutor de 50%, resultando em CBS efetiva de 4,62% sobre o valor da operação, sem contar o IBS nesta comparação. Antes de aplicar essa alíquota, a incorporadora deduz da base de cálculo o redutor de ajuste (valor do terreno, ITBI, laudêmios e contrapartidas urbanísticas) e o redutor social (R$ 100 mil por unidade residencial nova, para todas, não apenas MCMV). Além disso, no regime regular, há direito a créditos integrais de CBS sobre todos os insumos da obra, e o adquirente pessoa jurídica também pode se creditar. A comparação direta para 2027, portanto, é: CBS de 2,08% sem créditos e sem redutores (RET transição) versus CBS de 4,62% com redutores e com créditos (regime regular). Atenção: como a transição é gradual, essa comparação muda a cada ano, e a simulação precisa ser refeita periodicamente.
Para MCMV em 2027, o regime regular pode ser significativamente mais vantajoso quando se olha apenas a CBS. Num imóvel de R$ 250 mil, o redutor social de R$ 100 mil reduz a base em 40%, e os créditos de CBS sobre insumos da obra reduzem ainda mais a carga líquida. A soma redutor social + redutor de ajuste + créditos sobre materiais e serviços pode resultar em carga efetiva de CBS inferior à alíquota fixa de 2,08% do RET de transição, com o bônus adicional de gerar crédito ao adquirente. Para alto padrão, em que o redutor social tem peso proporcional menor, a equação é menos óbvia. O que sabemos na prática: cada empreendimento tem uma composição de custos diferente, e a decisão não pode ser genérica. Além disso, como a transição é gradual, as alíquotas mudam a cada ano, o que exige revisão periódica da simulação. Ação imediata: para cada empreendimento em planejamento ou em comercialização, solicite à assessoria tributária uma simulação comparativa de CBS entre RET transição (2,08% sem créditos) e regime regular (4,62% com redutores + créditos) para o ano de efetivação da venda. A diferença pode surpreender, especialmente no MCMV.
NÚMEROS PARA LEMBRAR DA SEMANA
EM 14 MESES
EM PRODUÇÃO
OBRIGATÓRIA (VC02-14)
VENDA DE IMÓVEL (50% REDUTOR)
TODO IMÓVEL RESIDENCIAL NOVO
(SEM CRÉDITOS)
NT v1.40, pagamento antecipado,
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